全国政协委员、方天下控股董事长莫天全:二手房市场高度集中,建议加强对寡头垄断企业的监管 老三板

股票资讯  2021-03-28 10:32:03

《中国经济周刊》记者宋杰|人大报告

全国人大会议期间,全国政协委员、方天下控股董事长莫天全根据自己所在行业的情况,就抑制房地产市场垄断、落实“不炒房”原则等问题,提出了相关建议。其中提到国内很多地方都存在着头头房产经纪公司垄断住房的现象。

因此,莫天全建议建立国家住房市场监管机构,加强对寡头垄断企业的监管。

头经纪公司垄断每增加1%,二手房价格就会上涨0.2%?

莫天全发现,二手房市场的日益集中可能导致垄断,这对房价有负面影响。

据中国指数研究院统计,根据2019-2020年期间的月平均成交量,北京、上海、深圳、南京、苏州等较大城市的二手房成交量已经远远超过新房成交量,部分城市(如北京、深圳)二手房成交量是新房成交量的两倍以上。

二手房市场交易严重依赖房地产中介提供的信息,通常在中介的协调下完成。

根据莫天全的分析,一方面,房地产经纪行业为房地产交易提供专业的中介服务,促进了住房市场的流通,解决了一部分人的住房问题。另一方面,由于房地产经纪人的主要利润来自二手房成交的佣金佣金,为了增加收入,房地产经纪人可能会提高二手房的销售价格,以获得更高的佣金收入。

最终二手房业主和房产中介共同获得高额利润,却损害了购房者的利益,扰乱了二手房市场秩序。

根据中国指数研究院2019年1月至2020年10月的数据,全国19个城市的月平均房地产经纪市场份额排名见下表。

以北京房地产经纪市场为例,排名第一的中介机构(#1经纪机构)的市场份额为49.31%,这意味着北京房地产中介机构每月经纪的所有二手房交易中,有近50%是由#1中介机构完成的。

“如果我们把单个城市前四家券商的市场份额之和计算,19个城市中有7个市场份额超过50%,其中太原超过80%,北京超过78%,成都超过71%,深圳超过62%。房地产经纪市场越集中,其上市信息就越集中在经纪总公司手中。”莫天全分析道。

无论是买家希望更高效地获取上市信息,找到理想的上市,还是卖家希望将信息发布给更多的潜在买家,以获得更高的售价,最终大部分都会委托经纪总公司提供中介服务。

这在一定程度上为经纪公司垄断、议价、抬高房源信息价格创造了条件。换句话说,房地产经纪公司的市场集中度也成为二手房价格上涨的潜在影响因素之一。

莫天全告诉《中国经济周刊》,为了确认房地产经纪市场垄断程度与二手房价格之间的关系,他选取了房地产经纪机构市场集中度指数、新建商品房销售指数(销售价格、销售数量、销售面积)等各种数据,构建回归模型来评价房地产经纪市场集中度与房价之间的关系。

他的计算结果显示,在房地产经纪市场排名前四的经纪机构,平均每增加1%的市场份额,二手房价格就会上涨0.2%。

新房销售提成比二手房高很多,个别楼盘提成超过10%

近三年来,以前只做二手房的经纪公司大规模进入新房市场,改变了新房市场传统的代理模式,佣金在1%左右。本来只有房地产的项目公司或者外包公司直接卖新房,现在经纪公司也加入进来,为新房销售的“引流”拿到高额佣金。

莫天全告诉《中国经济周刊》:“市场集中度越来越高的经纪业务,使得一些新房的佣金高达5% ~ 10%。少数楼盘的佣金甚至达到10%以上,扭曲了新屋市场的正常运行。相对透明、标准的新房委托远远超过二手房委托,这是不合逻辑的。尤其是新二手房中介行业的日益集中,加剧了新二手房市场交易模式和交易成本的扭曲,最终损失的是购房者。”

建议:加强对寡头垄断经纪公司的监管

莫天全建议:建立国家住房市场监管机构,遏制房地产经纪市场的垄断;引导房地产经纪联盟和经纪人执业制度创新;建立全国性公共房地产交易信息发布平台,避免在线房地产经纪信息平台垄断。

具体来说,有以下两个方面:

一是成立全国住房市场监管机构,按照相关法律法规对地方房地产市场进行监督、管理和规范,防止部分城市逐步形成高市场份额的开发和中介机构垄断格局,加强对寡头垄断企业的监管,确保行业健康有序竞争。

第二,建立科学合理的全国住房市场监管体系。行业主管部门和市场监管部门通过建立房地产市场垄断程度评价指标,定期对全国各城市的房地产市场进行监测,制定房地产行业垄断认定制度,为消除行业垄断提供数据支持。这样,全国住房市场监管机构有法可依,有章可循,使住房市场的所有参与者在接受统一监管的同时,都能得到相应的政策和资源支持与保护,确保住房市场有序竞争,确保与“不炒房”和住房交易相关的合理服务收费,稳步实施房地产长效机制,促进房地产市场稳定健康发展。

(本文发表于《中国经济周刊》2021年第5期)

中国经济周刊2021年第5期封面


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