「股票002269」丁祖昱发布了2020年十大房地产预测,称房地产是中国最大的制造业

股票资讯  2021-04-19 00:00:51

12月31日,在上海召开的2020年丁祖昱房地产评估大会上,易居企业集团CEO丁祖昱对2020年房地产大趋势做了10点预测。他认为,2020年,在调控方面,要防止房价涨跌,钱会继续放水,但楼市不是受益者。

“三是行业规模和企业规模均见顶;第四,深圳还是不会崛起,长三角空间大;第五,加快去库存化,依靠渠道销售;第六,拿地不急,全年是窗口期;第七,并购,大鱼开始吃大鱼;第八,还是看好物业,但企业开始分化;第九,如果租赁发生变化,需要寻找新的模式;第十,看好8只股票:万科、融创、金茂、世茂、美的、凯撒、绿城服务、碧桂园服务。”他说。

回顾2019年的楼市,丁祖昱说:“太‘南’了”。具体来说,主要表现在以下几个方面:投资难,融资难;买房卖房更难;企业难,政府更难;交付维权难度更大;长期租房难,做生意更难。

从政策角度看,2019年房地产行业的特点之一是“松市紧宏观”。2019年,中央政府出台了各种房地产调控政策,其中,不以房地产作为短期刺激经济的手段是今年最严格的表现,而由于各地的市场压力,限制应该会更宽松。从资本的角度来看,2019年,房地产行业呈现出“货币宽松,房贷紧”的局面。2019年,整个货币市场相对充裕,但自5月份以来,房地产信贷一直在收紧。

棚改方面,31个省市棚改计划量为负增长,15个省棚改量下降50%以上。山东、河南、湖南等部分城市的商品房交易量出现了不同程度的下降。特别是山东东营,住宅成交量同比下降39%。

此外,人才政策的效果正在迅速下降。郑州、武汉、宁波等城市新人才政策出台后,对商品房成交量的刺激不明显。

2019年,虽然行业层面宏观数据繁荣,但2019年全国300个城市土地交易面积月度趋势、100个城市新增商品房交易面积月度趋势、15个城市二手房交易面积月度趋势均经历了先升后降的过程。

土地方面,2019年,土地被卖回十年前,拍卖变得正常。2019年,土地交易规模重回十年低点。从2019年我国土地交易价格走势来看,地价静止,波动平稳。土地交易升水率再创新低,拍卖率重回高位。2019年12月,地价率仅为7%,达到两年来的最低值。但自2019年以来,土地市场的拍卖率呈上升趋势,尤其是下半年,12月份最新的土地拍卖率为14%。

新房交易量方面,重庆2019年100套商品房交易量排名第一,2235万平方米,与去年同期持平。上海以4092亿元的营业额超过杭州,位居榜首,营业额比去年增长20%。就豪宅市场而言,2019年,单价超过20万的豪宅只会卖出16套。其中,北京以总价超过5000万元的豪宅202套超过上海、深圳。同时,二手房市场交易总额约为6万亿元人民币。其中,15个一二线城市成交量约为3.49万亿元人民币,占二手房市场总成交量的60%。但是二手房价格呈现滞胀,很多一二线城市的二手房均价已经下跌。

百强房企增速跳水停滞,新增房企数量减半。2016年,百强房企增速为50%,2017年为40%,2018年为35%,2019年仅为6.5%左右。百强房企增速呈现跳水档。与此同时,大型房企的扩张也放缓了。2018年房企1000亿俱乐部30家,比2017年增加13家;2019年1000亿房企35家,仅比2018年多5家,新增1000亿房企“减半”。

同时,房企投资越来越谨慎。2019年前8个月,前50家房地产企业的月度土地收购/销售比率保持在0.43以上,但9月份开始“刹车”,今年第四季度是房地产投资最谨慎的一个季度。房企征地趋势回归二线。

财务方面是上半年全是钱,下半年全是钱。按照2019年房企融资结构,内债融资占比49.7%,海外债融资占比39.4%。其他融资方式包括发行永久债券、股权融资和资产证券化。

对于接下来的十年,他也给出了自己的预测。“未来十年,房地产将成为中国最大的制造业。未来10年,我国商品房总量不会像过去那样每年增加,但未来10年,总面积将达到150亿平方米,总量将达到150万亿元,这不是什么大问题。因此,房地产是中国最大的制造业。今天比较房地产和制造业的每一项都是一致的。制造业有什么特点,房地产业也有。”他是这么说的。

未来十年,购房者主体人口将减少6100万。按目前总生育率1.4计算,新出生人口1.22亿,人口减少1100万,比上个十年锐减4000多万。同时,结婚数量将减少3400万对。这也是中国房地产的巨大压力。

未来十年,房企将从规模化成长为迪卡侬。近十年来,房企的发展依赖于销售规模的增长。未来十年,房企面临行业洗牌,需要全面升级,从单纯依靠规模增长到建设十项全能,包括培育融资核心能力、投资、产品、开发、营销和服务专业能力、组织、人力、激励和文化管理能力。

未来十年,房地产市场规模将达到3万亿元,房地产行业规模将达到3万亿元。在产权企业的分配上,上级企业会收集并购和出口的能力,下级企业会参照上级企业进行标杆。

在未来十年,数字化房地产将得到充分授权。未来十年:房地产时代来临,股票时代全是资金管理。从2019年到2030年,全国物业管理行业的管理规模将从不到300亿㎡增加到500多亿㎡。


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